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案例三十一:“候补”资质补正 前期合同有效
发布时间:2012-5-8 11:24:05 浏览次数:2403
案例: 

  穗鑫物业管理有限公司于2007年6月成立,于2008年11月取得三级物业服务资质,并接受开发商穗鑫发展公司委托为广州市穗?#20301;?#22253;提供前期物业服务,?#32423;?#26381;务期限为2007年7月到2010年7月,住宅部分的收费为每平方米每月1.8元,业主在每月的12日之前交纳物业服务费
。  
  王家俊是小区23栋业主,于2007年12月开始拖欠物业服务?#36873;?#32463;穗鑫物业管理有限公司(以下简称穗鑫公司)多次催缴,业主以穗鑫公司没有取得物业服务资质合同无效为由拒绝交纳物业服务?#36873;?#31319;鑫公司多次催缴未果后,于2009年9月21日将业主诉至法院,要求被告王家俊交纳从2007年12月到2009年9月期间的物业服务费及相应的滞纳金。  
   
   
争议焦点:
 
  物业服务企业不具备物业服务资质,其与开发商签订的物业服务合同是否有效?  
   
   
律师观点: 

  一、物业服务企业虽不具备物业服务资质,但不宜直接认定物业服务合同无效 

  国务院《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格;国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度,具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第六十条规定:“违反本条例规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。?#22791;?#25454;上述规定,如果物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的,应受到行政主管部门的行政处罚,这属于行业监管的行政法管理范畴。在民事法律领域,如果物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供了物业服务的,是否有权向业主收取物业服务费呢? 

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院颁布的行政法规,违反行政法规的合同是无效的。那么,物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供物业服务的行为是否属于违反行政法规的“强制性规定”呢? 

  2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’,是指效力性的强制性规定。”2009年7月7日,《最高人民法院印发<关于当前?#38382;?#19979;审理民商事合同纠纷案件若干问题的指?#23478;?#35265;>的通知》第十五条规定:“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制性规定的,人民法院应?#22791;?#25454;具体情况认定其效力。”第十六条规定:“人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全?#32422;?#20854;所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”物业服务资质制度属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定,法院在审理该类民事纠?#36164;?#24212;慎重认定此类合同的效力,不宜一律认定未取得资质期间的物业服务合同无效。 

  二、物业服务企业后来取得了物业管理资质,应适用合同效力的补正原则认定合同有效
 
  司法实践中经常出现这样的问题:物业服务企业签订合同时虽然不具备相关的资质,但在合同签订的一段时间后取得了相关的资质,那么其所签订的合同效力如何认定?对此,?#25910;?#35748;为应适用合同效力的补正原则来加以解决,即当事人事后取得相关资质的,可以认定合同有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定:“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。”由此可见,资质问题可以通过一定的方式补正。本案中,穗鑫公司虽然在签订合同时没有取得物业服务资质,但是在合同履行一段时间后取得了物业服务三级资质证书,具备了物业服务行业市场准入的条件,可以认定其与建设单位签订的前期物业服务合同是有效的。  
   
   
法院判决: 

  原告在2008年11月之前虽未取得物业服务资质,但其根据与开发建设单位签订的物业服务合同提供了物业管理服务,被告也实际享受了原告提供的物业服务。?#20197;?#21578;于2008年11月已经取得了三级物业服务资质证书,证明原告已经具备了相应的物业服务条件。因此,被告应当按照前期物业服务合同的?#32423;?#21521;原告交纳物业服务?#36873;?#22266;法院判令被告向原告交纳从2007年12月到2009年9月期间的物业服务费及逾期交纳的滞纳金。

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