河北时时彩11选五开奖结果查询|十一选五河北时时彩|
新闻中心
 ·通知公告
 ·案例分析
 ·物业新闻
 ·文章精选
 ·行业政策
 ·银华专窗
文章精选   您现在的位置:首页 > 新闻中心 > 文章精选 > 正文   
物业纠纷?#26696;?#28903;”之痛
发布时间:2016-9-2 10:18:04 浏览次数:1151

  来自南京市司法局的最新统计显示,今年上半年,全市各级人民调解组织共调解物业纠纷1713件,同比增长80%,增速高居各类纠纷首位。

    南京市12345政务热线近日发布的大数据也显示,今年1—7月,物业投诉量在各类投诉中排名第一。

    物业管理服务关乎千家万户切身利益和基层社会治理,历来备受关注。但由于种种原因,物业纠纷呈现出?#20013;案?#28903;”态势,成为当前的民生痛点之一。如何有效化解物业纠纷、维护小区和谐稳定,成为摆在相关部门面前的一道棘手难题。

    物业纠纷年年有,今年出现新变化

    提起物业纠纷,在很多人的老印象当中,可能主要都是发生在普通小区或老旧小区,包括:环境脏?#20063;睿?#29289;业管理不到位,业主拒缴物业费等。但现在,情况变了,高档小区的物业纠纷越来越多,趋增态势明显。

    高档小区成物业纠纷新热点

    保利香槟国?#24066;?#21306;内有个游?#22659;兀?#20170;年夏天,小区物业公司准备办卡收费经营,结果遭到很多业主投诉。业主们认为,游?#22659;厥切?#21306;业主公共所有,应该对业主免费或大优惠。但物业公司认为,游?#22659;?#36816;营成本高,不收费根?#22659;?#21463;不了。目前,一些业主正在忙着筹备业主委员会,?#21592;?#20110;更好地维权。

    市司法局基层处相关负责人昨天介绍,今年以来,?#28216;?#22810;个高档小区都发生过物业纠纷,包括:金地名京、金马郦城、金陵世家、金基公寓、拉德芳斯、碧瑶花园、紫鑫中华广场、西堤国?#30465;?#26391;诗街区、汇锦国?#30465;?#19975;科光明城市等。

    这些高档小区物业费收取标?#35745;?#36941;较高,业主对物业公司的服务水平和管理能力也提出了更高的要求。小区安全问题、车位配套不能满足需求、车辆停放、公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾未及时清理以及物业费收支不透明等,都造成业主不满。

    除了民用住宅,嘉业国际城等商业用房的物业纠纷也时有发生,主要表现为车辆停放和相邻关系两种类型。

    老旧、高档小区物业纠纷各异

    “一方面是高档小区物业纠纷大幅增长,另一方面是老旧小区物业纠纷仍居高不下。虽然都是物业纠纷,但高档小区和老旧小区的纠纷类型明显不同。”建邺区人民调解委员会专职调解员周晓红,最近10多年来调解过不计其数的物业纠纷,对此感受特别深。

    周晓红介绍,老旧小区的物业纠纷主要与基础设施有关,包括?#22909;?#26377;停车位、下雨被水淹、化粪池堵塞、自行车等经常被偷、邻居空调噪音大、屋顶漏水等。

    这些纠纷中,涉及邻里关系的,一般99%以上都能调解好。但涉及老旧小区基础设施的纠纷,调解起来难度就比较大。因为,有的问题光靠物业公司是根本解决不了的。比如,南苑地区部分上世纪80年代建设的房子,有的出现地基下沉问题,经过多个部门共同努力,花了很大精力,最终才得以解决。

    而在高档小区中,业主反映最多、影响最大的是物业费收支不透明问题,尤其是对公共区域广告收?#36873;?#20572;车收?#36873;?#20844;共设施使用收费?#26085;?#30446;特别重?#21360;?#19978;述保利香槟国?#24066;?#21306;游?#22659;?#32463;营纠纷,就是一个很典型的案例。

    依法维权日益增多且较易成功

    ?#26696;?#26723;小区物业纠纷大幅增长的同时,依法维权的业主的也越来越多。”周晓红说,以往常见的业主维权就是,如果物业不把投诉的问题解决好,就拒绝支付物业?#36873;?#32780;物业公司收不到物业费,就更不愿意去处理投诉了,最终导致恶性循环。

    但现在,情况出现了明显变化,虽然拒缴物业费的仍然有,但依法维权的越来越多。一些高档小区青年业主更多、学历更高、更懂法律。业主们建有小区QQ群和微信群,遇到什么小区问题,把相关法?#21830;?#25991;一搜,往群里一贴,传播非常快,也很容易形成一?#20081;?#35265;。而且,从结果来看,这也是一种好现象,只要是依法维权的,一般都能维权成功。

    三大主因导致物业纠纷发?#26696;?#28903;”

    物业纠纷大幅增长,原因何在?业内人士分析,主要有以下三个方面。

    法律“撑腰?#20445;?#19994;主维权意识增强

    江苏天豪律师事务所律师陈本林长期研究物业问题,并代理过许多物业纠纷案件。他认为,物业纠纷大幅增长,首先是因为随着相关法律逐渐完善,业主的维权意识普遍觉?#36873;?/SPAN>

    陈本林说,我国的物业行业发?#20849;?#19981;过30年左右,相应的法律和规章制度此前一直不健全。物业管理市场也一直是个“跛脚”的卖方市场,业主长期处于弱势地位。自《物权法》和省、市物业管理条例等出台以后,物业有关的权利、义务越来越明晰,业主的?#25226;?#26438;”才越来?#25509;玻?#32500;权意识逐步提高。

    物业服务意识跟不上,管理不到位

    “在业主维权意识增强的同时,一些物业公司的服务意?#24230;?#27809;能转变和跟上,管理也很不到位,是导致物业纠纷高发的另一个重要原因。”陈本林认为,物业公司应该及时调整,顺应市场发展的需求,否则早晚被淘汰。

    12345政务热线相关负责人介绍,托乐嘉、紫金城、明月港湾、苏宁睿城、金陵小区、天润城、威尼斯水城、瑞金新村、银龙花园等小区的物业投诉也比较多。业主投诉的问题主要集中为:物业公司不作为、乱收?#36873;?#26381;务态度差等方面。这说明,很多小区的物业管理水平都有待提升。

    周晓红说,他们在工作中也碰到过很多物业公司,一到招标时首先问的就?#20999;?#21306;有多少停车位,就想着靠收停车管理费赚钱。如果停车位多,物业费不收他们都愿意干。如果一听停车位比较少,就不愿意干了。物业公司的这种“短视思维?#20445;?#32473;小区科学管理带来了隐患。

    新小区入住率提高,开发商留“祸根”

    周晓红分析,物业纠纷高发还与这两年新小区大量交付、业主入住率大幅提高有关。以?#28216;?#20026;例,前几年入住率较?#20572;?#29289;业投诉自然也少。但现在入住的业主多了,尤其是发?#20013;?#21306;配套等和当初开发商宣传、?#20449;?#19981;一样时,就会把矛?#20998;?#21521;?#20999;?#21644;开发商一?#19994;?#29289;业公司。

    “奥体片区有个高档小区,就发生过一个类似的纠纷。开发商当年卖房子的时候宣传说,小区内四季有花。但业主入住后发现,虽然小区内春、夏、秋三季都有花,但冬天没有花,于是就找和开发商同属一?#19994;?#29289;业公司理论。经协商,物业公司最后只好买了一些腊梅树种在小区。”周晓红说,像车位、房屋质量、公共设施等问题,有不少都是开发商遗留下来的问题,但最后也都搅在一起弄成了物业纠纷。

    物管《条例》成效初显 “退烧?#27604;?#38656;多方努力

    ?#26723;?#20851;注的是,今年7月1日起,我市制定的《南京市住宅物业管理条例?#25151;际?#26045;。该《条例》也是南京市30年立法史上首部由人代会审议通过的民生类法规。它能否成为物业纠纷?#26696;?#28903;”的“退烧药?#20445;?/SPAN>

    部分业主尝到《条例》“甜头” ,细则将出台

    针对当前诸多物业纠纷问题,《条例》在维修资金应急使用、公共服务保障、第三方评估、实名投诉登记受理、三方征信等方面都进行了一系列制度设计,其中六项制度设计为“全国首?#30784;薄?#20174;调查情况来看,《条例》实施一个多月以来,已经取得初步成效。

    ?#26174;攏?#38632;花台区的凤凰和美小区按照《条例》关于维修资金应急使用的规定,在全?#26032;?#20808;启用维修资金绿色通道,经过业主委员会向住宅专项维修资金管理部门递交申请、专家现场查?#30784;?#20844;示、报价等流程,不到一个月就拿到了用于维修电梯的资金。而按照之前的程序,动用维修资金须经2/3的业主同意,操作非常难,有时一两年都办不好。

    虽然《条例》成效初显,部?#20013;?#21306;居民已经从中受益,但全市有关物业纠纷的投诉仍处在高位。12345的大数据统计显示,今年有关房屋质量和物业投诉量的激增,主要集中在六七月份。其中,很多居民反?#24120;?#22240;连?#24403;?#38632;,房屋出现漏水、墙面渗水、墙体脱落、墙面开裂等问题,但与开发商和物业联系后很多都没有得到及时维修。

    东南大学物业管理研究所所长黄安永教授表示,《条例》亮点很多,对化解物业纠纷、促进物业行业长期健康发展等都具有重要意义。但作为一个《条例》,它相对来说还是比较宏观的,要想真正有效地把很多具体条款贯彻落实到位,肯定还需要出台一些配套的实施细则。比如,第三方评估物业服务质量,到?#33258;?#20040;选择第三方?怎么评估?类似的问题?#23478;?#36827;一步明确。最近,南京相关部门的负责人也?#30171;苏?#27714;过他的意见,预计不久后相关细则就会出台。

    提升自?#25991;?#21147;,业委会“短?#21462;?#20127;待拉长

    黄安?#20048;?#20986;,物业管理问题是社会发展变革时期出现的问题,涉及业主、物业公司、开发商、相关部门等多方,情况非常复杂而且是不断变化的,大家都需要不断提高自身的法治意识和管理水平。因此,不能指望靠一部《条例》就能一下子彻底解决所有的物业管理问题。物业纠纷“退烧?#20445;?#36824;需多方长期共同努力。

    陈本林认为,物业管理问题也是一个基层社会治理问题。其中,业主委员会是目前小区业主自治的一个?#29616;亍?#30701;?#21462;薄?#24456;多小区要么没人愿意当业主委员会主任,要么成立了业主委员会运作也很不规范,导致小区业主一盘散?#24120;?#29978;至业主和业主委员会之间也矛盾重重。要想更有效地处理业主和物业公司之间的纠纷,业主的小区自?#25991;?#21147;必须提升,业主委员会必须尽快成长起来。

    因势利导,我市酝酿成立物业纠纷调委会

    “物业纠纷涉及面广,事关居民切身利益,如果不能及时得到处理,不仅会影响居民的生活幸福感,也容易引发群体投诉,影响社会和谐稳定。”南京市城市治理委员会公众委员、房产局物业专家库成员王兴宏建议,相关部门应牵头全面建立市、区、街道、社区四级物业纠纷调解社会组织,?#21592;?#20110;依法及时将物业纠纷化解于基层,也可?#21592;?#20813;很多物业纠纷闹到法庭、?#32676;?#36153;业主精力也耗费本就有限的司法资?#30784;?/SPAN>

    市司法局基层处相关负责人介绍,目前我市部分区司法局已经在做这方面的探索。比如,建邺区司法局就根据人民调解员的各自所长进行分工,有的主要负责调解物业纠纷,有的主要负责调解婚姻、家庭纠纷,有的主要负责调解?#25237;?#32416;纷等,取得了很好的效果。另外,针对物业纠纷的新特点,市司法局也在积极调研,计划尽快成立专门的物业纠纷调解委员会。

    “我相信,随着相关法律法规的不断完善,各方法治意识的不断提高,南京的物业纠纷经过这一轮高发期后,不久就会步入一个相对平稳期。”陈本林说。

版权所有 © 2008-2018 广州银华物业管理有限公司
备案号:粤ICP备09008802号

河北时时彩11选五开奖结果查询